Оценка недвижимости,  строительно-техническая  судебная экспертиза 

Оценочная  ( строительно-техническая)   судебная экспертиза  позволяет решать споры связанные со стоимостью недвижимого имущества, а именно зданий, земельных участков, сооружений, помещений как коммерческого, так и жилого предназначения. Необходимость в такой экспертизе в основном возникает при бракоразводных процессах, уменьшения кадастровой стоимости, оспаривании сделок купли продажи, ущербах, определении величины компенсации стоимости (например при выкупе), банкротстве. 

За основу методики расчета при судебной стоимостной (строительно-технической) экспертизе берется  Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В рамках современного законодательства определяется всего 4 вида стоимости:

рыночная, ликвидационная, инвестиционная и кадастровая.

Как правило, суд не всегда указывает конкретный вид определяемой стоимости недвижимости, вынося определение при назначении судебной оценочной экспертизе о просто стоимости, действительной стоимости, разумной стоимости и т.д. Но в конечном итоге в большинстве случаев все сводится к определению именно рыночной стоимости недвижимости.

Понятие "рыночная стоимость" согласно №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

Под рыночной стоимостью, согласно Федерального Закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года, понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

 - одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

 -стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

 - объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

 - цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

 - платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

АНО «Пензенская судебная экспертиза» имеет ряд высоко квалифицированных, дипломированных судебных экспертов оценщиков сдавших государственные квалификационные экзамены по направлениям оценка недвижимости, машины и оборудования, бизнес. Многие судебные эксперты имеют  квалификационные дипломы в области судебной строительно-технической экспертизы по специальности 16,1 -16,6.  Опыт работы у всех  экспертов боле 10 лет. При оценке рыночной стоимости недвижимости мы используем три подхода затратный, сравнительный и доходный.  В рамках затратного подхода при необходимости применяем базисно-индексный метод (сметный расчет) или рассчитываем полную восстановительную стоимость через сборники КоИнвест. При расчете доходным подходом применяем, как метод капитализации так и метод дисконтирования денежных потоков.

Задача судебного эксперта оценщика только одна -  объективно и всесторонне  определить рыночную стоимость объекта недвижимости в рамках законодательства, современных методик и программного обеспечения.

Сроки и стоимость

 

Срок проведения судебной оценочной (стоимостной) экспертизы  от 5 до 10 рабочих дней.

 

Стоимость услуги по направлению судебная стоимостная экспертиза недвижимости, земельного участка от 10 000 рублей.

 

На сроки и стоимость влияет  количество объектов, физическое состояние, сложность и не типичность архитектурного решения объектов недвижимости. 

Например: судебная экспертиза рыночной  стоимости квартиры  5 000-7 000 рублей ( 3-4 дня) 

                   жилого дома с земельным участком 7000 -9000 рублей (3-5 дней)

                   коттеджа с земельным участком от 10 000 до 25 000 рублей (3-5 дней)

                   коммерческого здания до 500 кв.м с земельным участком 15 000 -20 000 рублей ( 5-7 дней)

                   административно-бытового здания с земельным участком 15000-25000 рублей (7-9 дней)

                   нежилого помещения до 100 кв .м 7000 -9000 рублей (3-5 дней)

                   земельного участка сельскохозяйственного значения 15 000- 25000 рублей (3-5 дней)

Документы для оценки

 

Типовые документы необходимые для оценки:

- выписки ЕГРН на здание, помещение, земельный участок,

- кадастровый паспорт,

- паспорт БТИ,

- технический план.

 

Если речь идет о коммерческой недвижимости сдаваемой в аренду необходимы действующие договора аренды.

Справка о коммунальных расходах. 

Советы

 

Если здание находится в аварийном или пред аварийном состоянии для объективной оценки необходимо техническое заключение инженера строителя с определением комплекса мероприятий для устранения недостатков, которые лягут в основу аргументированной корректировки рыночной стоимости. То есть эксперт оценщик на основе выявленных недостатков и указанных объемов СМР должен будет составить смету, уменьшающую рыночную стоимость объекта оценки. Если такого заключения нет, то в рамках судебной экспертизы пред нашей экспертной организацией можно поставить ряд вопросов включающих ответы в рамках строительно-технической экспертизы 

Если в здании, помещении проводился капитальный ремонт желательно приложить договора подряда.

Если в помещениях проводился индивидуальный дизайнерский ремонт желательно приложить договора подряда в которых будет указана стоимость отделочных материалов, стоимость не типовых работ.

Важно!!!  Все прикладываемые документы должны быть достоверными и оформлены должным образом (печати, подписи), т.к. при производстве судебной экспертизы  договора, экспертные обследования, которые вы прикладываете к материалам дела, должны отвечать требованиям документов доказательного характера!